7月南京二手房成交数创新高 议价空间收窄

2022-08-04 00:02:50 文章来源:网络

本文转自:扬子晚报

本该是交易淡季的7月南京二手房市场出现了一波“逆生长”。我爱我家南京研究院的统计数据显示,7月全市共成交二手房8150套,创下今年年内新高,挂牌量和挂牌价也双双小幅上**,对买家不够“友好”的消息是,议价空间缩水了。

7月交易量环比继续上扬

记者了解到,7月南京全市二手房共成交8150套(含高淳、溧水),环比小幅上**3.9%,是自今年2月以来的连续5个月维持上升态势;同比去年7月则下滑10.4%,不过降幅大幅收窄。

在价格方面,根据我爱我家南京研究院的统计,7月全市二手房的成交均价为32882元/㎡,环比小**3.1%,改善型的购房需求在一定程度上拉抬了整体房价。

市场人士指出,从南京二手房行情来看,4月以来随着多项利好政策陆续落地,二手房市场的活跃度明显增加,5月-7月的交易量分别达到“6”字头、“7”字头和“8”字头,尤其是传统淡季的7月不淡,更是创下年内新高,令人颇为意外。

挂牌积极**提升,议价空间收窄

随着南京降低积分落户门槛、高淳等地给予购房补贴等政策的出台,众多卖家对于市场走势的预测普遍看好,因此积极将手中房源挂出。据我爱我家南京研究院统计,7月南京二手房的新增挂牌量为8819套,环比微**1.8%;新增挂牌均价为34839元/㎡,环比小幅上扬0.9%。

从挂牌走势来看,除了5月份南京限售政策放宽后迎来一波挂牌潮外,今年二手房挂牌行情相对稳定,量价波动较小。

记者从多个二手房**上看到,南京河西、龙江、鼓楼等片区的房源挂牌数量较6月有所上**,以河西为例,奥体板块的小区活跃度很高,西堤国际、万科光明城市的报价维持在60000元-65000元/㎡的价位区间,与之前相比变化不大。

中介人士则告诉记者,由于诚心售房的卖家较多,报价也都比较实在,因此买家的议价空间不大,400万-500万左右的房源能“砍”下两三万已属不易。

来自我爱我家南京研究院的统计数据,7月南京二手房的成交议价空间为5.3%,环比6月收窄0.52%,分析认为,一方面是由于目前业主报价都相对理**,甚至还有二次调价的情况;另一方面,随着市场行情的不断走高,卖家的心理预期也有一定程度的提升。

90平方米以内仍是首选

在户型面积的选择上,7月份的成交数据显示,90平方米以内的面积段仍是买家首选。据我爱我家南京研究院统计,成交面积在90平方米以内的占比高达65.1%,而120平方米以上的中大户型交易比重则有所上升,环比提高了2.2%,达到15.2%。

7月14日,公司发布业绩预告:22H1预计实现营收32-34亿元,同比增长1.78%-8.14%;实现归母净利0.9-1.1亿元,同比下滑78.08%-82.07%;实现扣非归母净利润1.5-1.7亿元,同比下滑64.55%-68.72%。其中单Q2实现营收15-17亿元,同比-7.69%~+4.53%;实现归母净利933-2093万元,同比下滑92.13%-99.65%;实现扣非归母净利润0.68-0.88亿元,同比下滑64.38%-72.51%。

经营分析

压力集中释放。1)需求端:3月以来疫情出现反复,公司门店承压明显,单店营收相比去年同期有一定缺口,开店数量H1预计在1000家以上;2)成本端:鸭脖等核心原材料一直在高位,价格还未回落;随着肉鸭需求和屠宰产能逐步**,预计成本在下半年有望得到缓解。3)费用端:压力下公司加大对加盟商的扶持,费用支出有所增加,**括通过开店竞赛鼓励加盟商开店(从21Q4延续至22Q1)、通过年货节和周年庆活动刺激消费(大型活动费用承担公司占大头)。此外公司取消**权激励后,在Q2加速计提费用7000万元左右。

疫情压力是**大扰动项,静待基本面修复。短期来看,今年上半年公司成本端、需求端均有明显压力,但相比同行公司加盟商开店意愿仍有保障,开店目标可以良好完成,随着疫情影响的减弱,一旦消费场景修复和成本压力得到缓解,下半年和明年存在较大弹**。中长期来看,目前每年维持净增1000-1500家门店的目标,我们预计未来3-5年开店空间无忧;单店营收随着自然修复+人为提升(提价、品牌年轻化、运营效率改善等),我们预计可以修复到19年水平;此外,公司生产端的智能化升级和规模效应预计还能带动毛利率持续提升以及费用率优化。

投资建议

我们预计公司22-24年营收为72.9/87.6/102.9亿元,增速为11%/20%/17%;归母净利为8.6/13.0/15.6亿元,增速为-12%/50%/20%;EPS为1.41/2.11/2.53元,对应PE为35/23/19X,维持“买入”评级。

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